用途地域とは？|最新情報｜川崎市・横浜市で不動産買取ならBruder（ブルーダー）

こんにちは、株式会社Bruder（ブルーダー）です。

不動産のご相談を受けていると、

「第一種低層住居専用地域って何ですか？」

「用途地域で売却価格は変わるんでしょうか？」

といったご質問をよくいただきます。

そこで今回は、一般の方にも分かりやすいように、

用途地域とは何か

どんな種類があるのか

売却・買取とどう関係するのか

をコンパクトに整理してお伝えします。

1．用途地域とは？「街の役割分担」

用途地域とは、都市計画法にもとづき、市区町村が定める「土地利用の区分」です。

簡単に言うと、

・このエリアは静かな住宅街に

・このエリアはお店やビルが建てやすいように

・このエリアは工場・倉庫などを集めて

という「街の役割分担」をあらかじめ決めておく仕組みです。

用途地域は全部で13種類ありますが、大きく分けると

・住居系（住宅中心のエリア）

・商業系（お店・ビルが建てやすいエリア）

・工業系（工場・倉庫などが建てやすいエリア）

の3グループです。

用途地域が決まると、その地域ごとに「建ててよい建物の種類」や「建ぺい率・容積率（建物の大きさの上限）」も決まります。

2．住居系・商業系・工業系のイメージ

〇住居系

第一種低層住居専用地域など、住宅を守るためのエリアです。
2階建ての戸建や低層マンションが多く、静かな環境を重視。
大きな工場や一部の店舗は、建てられない、制限されることがあります。

〇商業系

近隣商業地域・商業地域など、駅前や繁華街に多い用途地域です。
店舗・オフィスビル・マンションが混在し、人通りが多く便利な反面、住宅だけのエリアよりもにぎやかな環境になります。

〇工業系

準工業地域・工業地域など、工場や倉庫、事業用施設が建てやすいエリアです。
住宅が建てられる地域もあれば、工場専用の地域もあり、「住む場所」というより、「働く場所・モノを置く場所」というイメージです。

3．用途地域と売却、買取の関係

用途地域は、不動産の査定・買取価格にも影響します。

（1）建てられるボリュームが違う

用途地域ごとに、建ぺい率・容積率の上限が決まっています。

同じ広さの土地でも、

・容積率が高い → 大きな建物が建てられる → 事業用・投資用として評価されやすい

・容積率が低い → 小さめの住宅向き → 静かな住環境として評価される

といった違いが出てきます。

（2）「誰に向いている土地か」のイメージが変わる

さらに、

・駅からの距離

・周辺の商業施設

・学校や公園などの環境

と組み合わせて、

・ファミリー向けの住宅用地として人気が出そうか

・店舗兼住宅、事務所など事業用ニーズがありそうか

といった「どんな人・用途に向いている土地か」を考えます。
これは、そのまま売却戦略（買取か仲介か、ターゲットは誰か）にもつながります。

4．用途地域はどうやって調べる？

ご自身の不動産の用途地域は、

・市区町村の「用途地域マップ」「都市計画情報」

・役所（都市計画課・建築指導課）の窓口

・不動産会社に住所・地番・図面を伝えて確認してもらう

といった方法で調べることができます。

ただ、色分けされた地図や数字だけを見ても、

「実際にどんな建物が建てられるのか？」
「売却する場合、どう評価されるのか？」

までは分かりにくいのが実際のところです。

5．用途地域だけでは決まらない“実際の価格”

大事なのは、「用途地域＝そのまま価格」ではないという点です。

実際の価格は、

・道路付け（再建築の可否・前面道路の幅・間口）

・土地の形状（旗竿地・がけ地・高低差など）

・建物の古さ、状態、残置物の有無

・賃貸中かどうか

・借地権、底地権、共有名義、相続などの権利関係

といった要素を総合的に見て決まります。

特に、

・再建築不可

・市街化調整区域

・私道持分がない

・借地、底地

・共有名義、古家付き、残置物あり

といった「難しい不動産」は、用途地域や相場の数字だけでは判断できず、専門的な検討が必要です。

6．株式会社Bruderにできること

株式会社Bruder（ブルーダー）は、東京・神奈川・千葉・埼玉エリアで、不動産の 「買取」をメイン に行っている会社です。

先ほど挙げたような「難しい不動産」でも、

・用途地域

・地価公示、地価調査（基準地価）

・路線価、周辺成約事例

などを総合的に確認し、自社での直接買取 をご提案できます。

また、

・「できるだけ高く売りたいので、時間をかけて仲介で売却したい」

という場合には、仲介での売却 も含めて、メリット・デメリットを一緒に整理していきます。

・買取：スピード重視、手間をかけたくない方向け

・仲介：価格重視で、時間をかけてじっくり売りたい方向け

お客様のご事情に合わせて、どちらが良いかを一緒に考えていきます。

7．まずは用途地域と現状を一緒に整理しましょう

用途地域は、「このエリアでどんな建物が建てやすいか」を示す大切な情報ですが、価格はそれだけでは決まりません。

・相続した不動産の扱いに悩んでいる方

・再建築不可や調整区域など、“難しそうな土地”をお持ちの方

・買取と仲介のどちらが自分に合っているか分からない方

は、数字や地図だけで判断せず、まずはご相談ください。

株式会社Bruderでは、用途地域や各種地価、周辺相場をふまえながら、お客様一人ひとりに合った「現実的で、無理のない売却・買取プラン」をご提案いたします。

下記電話番号またはメールフォームから、お気軽にお問合せください！