入居者トラブルがある収益物件は売れる？|最新情報｜川崎市・横浜市で不動産買取ならBruder（ブルーダー）

こんにちは、Bruder（ブルーダー）です。

アパートや一棟マンションなどの収益物件を所有している方の中には、

「入居者とトラブルがあるけど売れるの？」
「家賃滞納がある物件でも買い手は見つかる？」
「立退き交渉が必要な物件は、売却が難しいのでは？」

と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、入居者トラブルがある収益物件でも売却は可能です。

ただし、通常の収益物件と比べると、買主様が気にするリスクが増えるため、売却方法の選び方がとても重要になります。

１.入居者トラブルがある収益物件とは？

入居者トラブルといっても、内容はさまざまです。

例えば、次のようなケースがあります。

・家賃の滞納がある
・騒音や近隣トラブルがある
・室内の使用状況が悪い
・契約内容と違う使い方をされている
・長期間入居しており、退去の話が進みにくい
・管理会社とのやり取りがうまくいっていない
・立退き交渉が必要になりそう

このような事情があると、一般の買主様は慎重になります。

収益物件を購入する方は、利回りだけでなく、「今後も安定して家賃が入るか」「トラブル対応にどれくらい手間がかかるか」「将来的に売却や建て替えができるか」なども見ています。

そのため、入居者トラブルがある物件は、ただ売りに出せばよいというわけではありません。
まずは現在の状況を整理し、仲介が合うのか、買取が合うのかを見極めることが大切です。

２.入居者がいるまま売ることもできる

入居者がいる収益物件は、一般的に「オーナーチェンジ物件」として売却できます。

オーナーチェンジとは、入居者が住んでいる状態のまま、物件の所有者が変わる売却方法です。

この場合、売主様が必ず入居者を退去させてから売る必要はありません。
新しい買主様が、現在の賃貸借契約や家賃収入を引き継ぐ形になります。

そのため、

・入居者がいるまま売りたい
・できるだけ早く売却したい
・入居者対応の負担から離れたい
・立退き交渉をせずに売却したい

という方には、オーナーチェンジでの売却が選択肢になります。

ただし、家賃滞納や近隣トラブルなどがある場合、買主様はリスクを見て価格を判断します。
そのため、通常の収益物件よりも価格が下がりやすかったり、検討できる買主様が限られたりすることがあります。

３.退去後に売る方法もある

もう一つの方法は、入居者に退去していただいたうえで売却する方法です。

退去後であれば、買主様は室内の状態を確認しやすくなります。
また、リフォーム、建て替え、用途変更なども検討しやすくなるため、買主様の幅が広がる可能性があります。

特に、

・建物が古く、建て替え前提で売りたい
・室内の状況を確認してから売りたい
・空室にした方が売りやすい
・トラブルを整理してから売却したい

という場合は、退去後の売却が合うこともあります。

ただし、入居者に退去していただくには、簡単に進められるものではありません。
入居者様との話し合いや条件整理、場合によっては立退き料の検討が必要になることもあります。

無理に進めてしまうと、かえってトラブルが大きくなる可能性もあるため、専門的な知識を持つ不動産会社に相談しながら進めることが大切です。

４.仲介と買取、どちらが合う？

入居者トラブルがある収益物件では、「高く売りたいから仲介」「早く売りたいから買取」と単純に考えるだけでは不十分です。

トラブルの内容によって、合う売却方法が変わります。

仲介が合いやすいケースは、次のような場合です。

・家賃の滞納がない
・入居者との関係が大きく悪化していない
・契約書や管理状況が整理されている
・トラブル内容を買主様に説明できる
・売却まである程度時間をかけられる
・少しでも高い価格を狙いたい

仲介は、一般の投資家や不動産会社など幅広い買主様に向けて売り出す方法です。
条件に合う買主様が見つかれば、買取より高く売れる可能性があります。

一方で、入居者トラブルがある場合は、買主様から細かい確認が入ります。
家賃滞納の有無、契約内容、入居者との関係、管理状況、修繕履歴などを確認されるため、売却まで時間がかかることもあります。

また、トラブル内容によっては、購入を見送られたり、大きな価格交渉が入ったりする可能性もあります。

反対に、買取が合いやすいケースは、次のような場合です。

・家賃滞納がある
・騒音や近隣トラブルがある
・室内状況が悪い可能性がある
・立退き交渉が必要になりそう
・管理が大変で早く手放したい
・周囲に知られずに売却したい
・他社で売却が難しいと言われた
・売却後のトラブルをなるべく避けたい

買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。
仲介より価格が調整される場合はありますが、売却までの流れが読みやすく、買主探しの時間や内覧対応の負担を減らしやすい点がメリットです。

特に、入居者トラブルがある物件では、一般の買主様に説明して売るよりも、事情を理解できる不動産会社に直接買い取ってもらう方がスムーズに進むことがあります。

つまり、入居者トラブルが軽く、状況整理ができていて、高値を狙いたい場合は仲介。
入居者対応や立退き交渉も含めて早く整理したい場合は買取。

このように考えると、判断しやすくなります。

５.Bruderでは立退きが必要な物件にも対応できます

入居者トラブルがある収益物件では、売却価格だけでなく、「入居者対応をどう進めるか」がとても重要です。

Bruderでは、収益物件の売却相談だけでなく、立退き交渉が必要なケースの物件にも対応できます。

例えば、

・現在の入居状況の整理
・賃貸借契約書の確認
・家賃滞納やトラブル内容の確認
・退去に向けた条件整理
・入居者様への説明方法の検討
・売却と立退きのどちらを先に進めるべきかの比較
・買取を前提にした全体スケジュールの組み立て

など、売主様だけでは進めにくい部分も含めてご相談いただけます。

もちろん、法的な判断が必要な場合や、紛争性が高い場合には、弁護士などの専門家に確認が必要になることもあります。

ただ、最初の段階で「この物件は売れない」と決めつける必要はありません。
まずは現状を整理し、売却できる方法を一緒に考えることが大切です。

６.他社で難しいと言われた物件でもご相談ください

入居者トラブルがある収益物件は、不動産会社によって判断が分かれやすい物件です。

一般的な仲介会社では、

・買主様から敬遠されやすい
・売却後のトラブルが心配
・立退きの見通しが立てにくい
・価格が出しづらい

といった理由で、積極的に取り扱いづらいケースもあります。

しかし、Bruderでは、難しい不動産の売買にも対応しています。

家賃滞納、入居者トラブル、立退き交渉、築古アパート、空室が多い収益物件など、一般的には売却が難しいと言われる物件でも、状況を細かく確認したうえで買取を検討できます。

他社では難しいと言われた物件でも、Bruderなら立退き交渉が必要な物件に対応できたり、売却後の活用方法まで含めて検討できるため、売主様に喜んでいただける数字をご提示できる可能性があります。

「この状態では売れないだろう」と諦める前に、一度ご相談ください。

７.まずは現状整理から始めましょう

入居者トラブルがある収益物件は、売却できないわけではありません。

大切なのは、問題を隠すことではなく、早めに整理することです。

確認しておきたい主なポイントは、次の通りです。

・現在の入居状況
・家賃の入金状況
・滞納がある場合の期間や金額
・賃貸借契約書の内容
・保証会社の有無
・管理会社とのやり取り
・近隣トラブルの有無
・建物の老朽化や修繕状況
・退去や立退きの希望があるか
・売却希望時期

これらを整理することで、オーナーチェンジで売るのか、退去後に売るのか、仲介で高値を狙うのか、買取で早めに整理するのかが見えやすくなります。

８.まとめ

入居者トラブルがある収益物件でも、売却は可能です。

ただし、通常の物件よりも確認すべき内容が多く、売却方法を間違えると、思ったように進まないことがあります。

トラブル内容が軽く、時間をかけて高値を狙いたい場合は仲介が向いていることがあります。
一方で、家賃滞納、近隣トラブル、室内状況の悪化、立退き交渉などがある場合は、買取の方がスムーズに進むこともあります。

Bruderでは、収益物件の売却相談はもちろん、立退き交渉が必要なケースや、他社では難しいと言われた物件についてもご相談いただけます。

家賃滞納、騒音、長期入居、老朽化、空室リスクなど、複雑な事情がある不動産でも、買取・仲介の両面から売主様に合った方法をご提案いたします。

「入居者トラブルがあるから売れない」と諦める前に、まずは一度ご相談ください。

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