再建築はできるけど売れにくい土地とは？|最新情報｜川崎市・横浜市で不動産買取ならBruder（ブルーダー）

こんにちは、Bruder（ブルーダー）です。

土地の売却を考えるとき、「再建築できる土地なら問題なく売れるのでは？」と思われる方も多いのではないでしょうか。

たしかに、建物を解体したあとに新しく建物を建てられる土地は、再建築不可の土地に比べると売却しやすい傾向があります。

しかし実際には、「再建築はできるけれど、なかなか買主が見つかりにくい土地」もあります。

今回は、再建築ができるにもかかわらず売れにくい土地の特徴や、売却時に確認しておきたいポイントについて、一般の方にも分かりやすく解説します。

1. 再建築できる土地とは？

再建築できる土地とは、今ある建物を解体したあとに、新しく建物を建てられる可能性がある土地のことです。

建物を建てるためには、原則として建築基準法上の道路に敷地が接している必要があります。

主なポイントは、次のとおりです。

・原則として、幅4m以上の道路に接していること
・敷地が道路に2m以上接していること
・用途地域や建ぺい率、容積率などの制限内で建築すること
・前面道路が狭い場合、セットバックが必要になることがある
・土地の形や道路状況によって、建てられる建物の大きさが変わる

つまり、「再建築できる」といっても、希望する建物を自由に建てられるとは限りません。

売却時には、再建築できるかどうかだけでなく、「どのくらいの建物が建てられるのか」まで確認することが大切です。

2. 再建築できても売れにくい理由

再建築できる土地でも、買主様が不安に感じる条件があると、売却に時間がかかることがあります。

売れにくくなる主な理由は、次のようなものです。

・道路が狭く、車の出入りがしにくい
・土地の形が悪く、建物の配置が難しい
・日当たりや風通しが悪い
・工事車両や建築資材の搬入がしにくい
・境界がはっきりしていない
・私道の通行や掘削承諾が必要になる
・購入後に追加費用がかかる可能性がある
・住宅ローンの担保評価が伸びにくい場合がある

買主様は、土地そのものの価格だけでなく、購入後にかかる建築費、解体費、外構費、測量費なども含めて検討します。

土地価格が安く見えても、建物を建てるために余計な費用がかかる場合、結果的に総額が高くなってしまうことがあります。

そのため、「買ったあとに大変そう」と思われる土地は、再建築が可能であっても選ばれにくくなることがあります。

3. 売れにくい土地の代表例

再建築できるけれど売れにくい土地には、いくつかの特徴があります。

代表的な例は、次のとおりです。

・旗竿地
・間口が狭い土地
・細長い土地
・三角形や台形などの不整形地
・前面道路が狭い土地
・セットバックが必要な土地
・私道に接している土地
・道路との高低差が大きい土地
・古い擁壁がある土地
・境界が未確定の土地
・越境物がある土地

たとえば旗竿地は、道路から細い通路のような部分が伸び、その奥に建物を建てる敷地がある土地です。

道路に接している幅が2m以上あり、その他の条件を満たしていれば再建築できる場合があります。

しかし、車の出入りがしにくい、建築資材の搬入が大変、日当たりが取りづらい、駐車スペースの配置が難しいなどの理由で、買主様が慎重になることがあります。

また、前面道路が狭い土地の場合、建て替え時にセットバックが必要になることがあります。

セットバックをすると、敷地の一部を道路のように扱う必要があり、実際に使える土地面積が小さくなる場合があります。

このような条件は、買主様にとって不安材料になりやすいポイントです。

4. 売却前に確認しておきたいポイント

再建築できるけれど売れにくい土地を売却する場合は、事前に土地の状況を整理しておくことが大切です。

確認しておきたい主なポイントは、次のとおりです。

・道路の種類
・道路の幅員
・接道している長さ
・セットバックの有無
・建築できる建物の大きさ
・用途地域、建ぺい率、容積率
・私道の通行、掘削承諾の有無
・境界確定の有無
・越境物の有無
・高低差や擁壁の状態
・解体費や造成費がかかる可能性

これらを事前に確認しておくことで、買主様に対して説明しやすくなります。

また、問題点を隠すのではなく、どのような注意点があり、どのように対応できるのかを整理することが大切です。

不安な点が明確になることで、買主様も検討しやすくなります。

ただし、売却前に必ず測量や解体、承諾書の取得をしなければならないわけではありません。

費用をかける前に、不動産会社へ相談し、売却方法に合わせて必要な準備を考えることをおすすめします。

5. 仲介と買取、どちらが合う？

売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

仲介に向いているケースは、次のような場合です。

・時間をかけても、できるだけ高く売りたい
・土地の条件が比較的分かりやすい
・一般の買主様にも検討されやすい立地である
・測量や境界、私道関係の整理ができている

仲介は、一般の買主様に向けて販売する方法です。

条件に合う買主様が見つかれば、買取より高く売却できる可能性があります。

一方で、土地の形や道路条件に不安がある場合は、販売期間が長くなったり、価格交渉が入りやすくなったりすることがあります。

買取に向いているケースは、次のような場合です。

・早めに売却したい
・近隣に知られずに売却したい
・現況のまま売却したい
・古家や残置物がある
・測量や境界の整理に不安がある
・私道や道路条件に不安がある
・一般の買主様では検討しにくい土地である

買取は、不動産会社が直接購入する方法です。

仲介より売却価格が低くなる場合はありますが、早期売却を目指しやすく、現況のまま相談しやすい点が特徴です。

6. 難しい土地の売却もBruderへご相談ください

株式会社Bruderでは、再建築はできるけれど売れにくい土地のご相談にも対応しております。

たとえば、次のような不動産です。

・旗竿地
・狭小地
・不整形地
・前面道路が狭い土地
・セットバックが必要な土地
・私道に接している土地
・境界がはっきりしていない土地
・古家付きの土地
・残置物がある不動産
・一般的な売却では難しい不動産

物件の状況によっては、仲介で高く売る方法をご提案できる場合もあります。

また、早期売却や現況のままの売却をご希望の場合は、買取でのご相談も可能です。

「再建築できると言われたけれど、なかなか売れない」
「土地の形が悪く、買主が見つかるか不安」
「私道や境界のことで何から始めればよいか分からない」
「古家が残っている状態で売れるのか知りたい」

このようなお悩みがある方は、まずはお気軽にご相談ください。

土地は、同じ面積でも道路や形、周辺環境によって売り方が大きく変わります。

Bruderでは、物件ごとの状況を確認し、売主様にとって無理のない売却方法をご提案いたします。

下記電話番号またはメールフォームから、お気軽にお問合せください！