土地を分けて売る？まとめて売る？|最新情報｜川崎市・横浜市で不動産買取ならBruder（ブルーダー）

こんにちは、Bruder（ブルーダー）です。

土地を売却するときに、
「この土地は分筆して売った方がいいのか」
「それとも一括でまとめて売った方がいいのか」
と悩まれる方は少なくありません。

特に、広めの土地、形が少し変わっている土地、古家付きの土地、相続した土地などは、売り方によって買主の見つかりやすさや売却価格が変わることがあります。

今回は、土地を「分筆して売る場合」と「一括で売る場合」の考え方について、一般の方にも分かりやすく解説します。

1．分筆とは？

分筆とは、登記上1つになっている土地を、2つ以上の土地に分けることです。

例えば、1つの大きな土地を2区画に分け、それぞれ別々の土地として売却できるようにするイメージです。

ただし、ただ線を引いて分ければよいというものではありません。
実際には、土地家屋調査士による測量、隣地との境界確認、法務局での登記手続きなどが必要になります。

2．分筆して売るメリット

分筆して売る大きなメリットは、買いやすいサイズにできる可能性があることです。

広すぎる土地は、購入価格が高くなりやすいため、一般の買主様にとっては手が届きにくい場合があります。

そこで、土地を2区画や3区画に分けることで、1区画あたりの価格を抑え、購入を検討しやすくできる場合があります。

また、土地の分け方がうまくいけば、建物を建てやすい整った形の土地として売り出せることもあります。

例えば、次のような土地は分筆を検討する価値があります。

・広すぎて買い手が限られる土地
・相続人ごとに分けて売却したい土地
・一部だけ残して、残りを売却したい土地
・建売用地として活用できそうな土地
・一般の買主様が購入しやすい大きさに分けられる土地

3．分筆して売る注意点

一方で、分筆には注意点もあります。

まず、測量費用や登記費用がかかります。
境界がはっきりしていない場合は、隣地所有者との立会いや確認が必要になり、時間がかかることもあります。

また、分筆の仕方を間違えると、土地の価値が下がってしまうことがあります。

例えば、次のようなケースです。

・道路に接する幅が足りなくなる
・細長い土地や旗竿地になってしまう
・建物を建てにくい形になる
・車の出入りがしにくくなる
・日当たりや配置計画が悪くなる
・分けた後の土地が小さすぎて使いにくくなる

このような土地になると、買主様が不安を感じやすく、結果として売却しにくくなる場合があります。

さらに、建物が建っている土地を分筆する場合、分けた後の土地の固定資産税や都市計画税の取り扱いにも注意が必要です。

住宅用地の特例が外れる部分が出ると、税負担が変わる可能性があります。

4．一括で売るメリット

一括で売るメリットは、手続きが比較的シンプルになりやすいことです。

分筆をしないため、測量や登記の手間を抑えられる場合があり、スピード重視で売却したい方には向いています。

また、大きな土地のまま売ることで、不動産会社や建売業者、事業者などが購入しやすいケースもあります。

買主側で土地の利用計画を立てられるため、売主様が分筆計画まで考えなくても済む場合があります。

例えば、次のような場合は一括売却が合っていることがあります。

・早めに現金化したい
・測量や近隣調整の負担を減らしたい
・古家や残置物がある
・土地の形状や接道に不安がある
・一般の方向けに売りにくい土地
・売却後のトラブルをできるだけ減らしたい

5．一括で売る注意点

一括売却は手続きが進めやすい一方で、買主が限られる場合があります。

土地が大きいほど購入金額も大きくなるため、一般の買主様だけを対象にすると売却期間が長くなることがあります。

また、分筆して売れば総額が上がる可能性がある土地でも、一括で売ることで価格が抑えられる場合もあります。

ただし、分筆にかかる費用、時間、測量リスク、売れ残りリスクまで考えると、必ずしも分筆の方が良いとは限りません。

大切なのは「高く売れそう」という理由だけで分筆するのではなく、実際に売れる形になるかどうかを確認することです。

6．判断するときのポイント

土地を分筆するか、一括で売るかを考えるときは、次の点を確認することが大切です。

①土地の広さ
広すぎる土地は分筆の検討余地がありますが、分けることで小さすぎる土地になる場合は注意が必要です。

②道路との接し方
建物を建てるためには、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。
分筆後に接道条件を満たさなくなると、売却しにくくなる可能性があります。

③土地の形
正方形や長方形に近い土地は建物の計画が立てやすいですが、細長い土地や変形地になると買主様が限定されやすくなります。

④売却までの希望期間
時間をかけてでも条件を整えたいのか、早めに売却したいのかによって、選ぶ方法は変わります。

⑤費用と手間
分筆には測量、境界確認、登記などの手続きが必要です。
費用をかけても分筆するメリットがあるかを事前に確認することが大切です。

7．分筆が向いている可能性がある土地

分筆が向いている可能性があるのは、分けた後の土地それぞれが使いやすい形になる場合です。

例えば、道路にしっかり接していて、2区画に分けても建物を建てやすい形になる土地であれば、一般の買主様にとって検討しやすくなることがあります。

また、1区画あたりの価格が抑えられることで、購入希望者の幅が広がる場合もあります。

ただし、分筆後に旗竿地になったり、駐車スペースが取りにくくなったり、建物の配置が難しくなったりする場合は注意が必要です。

8．一括売却が向いている可能性がある土地

一括売却が向いている可能性があるのは、分筆するとかえって使いにくくなる土地です。

例えば、道路との接し方が限られている土地、形が複雑な土地、古家が建っている土地、境界確認に時間がかかりそうな土地などは、一括で売却した方がスムーズに進む場合があります。

また、売主様が早く売却したい場合や、測量・解体・残置物撤去などをできるだけ少なくしたい場合も、一括での買取が選択肢になります。

9．Bruderでは状況に合わせてご提案します

株式会社Bruderでは、不動産の買取を中心に、土地や建物の売却相談を承っております。

土地の売却では、分筆した方がよい場合もあれば、一括で売った方がスムーズな場合もあります。

また、状況によっては、買取だけでなく仲介での売却をご提案できるケースもあります。

特に、次のような不動産は判断が難しくなりやすいです。

・広すぎる土地
・旗竿地や変形地
・接道に不安がある土地
・古家付き土地
・相続した土地
・境界が不明確な土地
・残置物がある土地
・一般の買主様には売りにくい土地

このような難しい不動産でも、Bruderでは買取や仲介の両面から、売主様にとって現実的な方法を一緒に整理していきます。

10．まとめ

土地を売るときは、「分筆した方が高く売れそう」「一括の方が楽そう」と単純に決めるのではなく、土地の形、道路、面積、税金、測量費用、売却期間などを総合的に考えることが大切です。

分筆には、買いやすい大きさにできるメリットがあります。
一方で、費用や時間がかかり、分け方によっては土地の価値が下がることもあります。

一括売却には、手続きがシンプルで早く進めやすいメリットがあります。
ただし、土地の規模や条件によっては買主が限られる場合もあります。

どちらが正解かは、土地ごとの状況によって変わります。

「この土地は分筆した方がいいの？」
「一括で売った場合はいくらくらい？」
「買取と仲介、どちらが合っている？」

このようなお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。

下記電話番号またはメールフォームから、お気軽にお問合せください！