未登記建物がある不動産は売却できる？|最新情報｜川崎市・横浜市で不動産買取ならBruder（ブルーダー）

1. はじめに

不動産の売却相談では、古い家や相続した実家について、
「建物が登記されていなかった」
「増築した部分が登記されていなかった」
というケースがあります。

普段の生活で、登記の内容まで確認する機会は多くありません。

そのため、売却を考え始めてから初めて、未登記であることに気づく方も少なくありません。

今回は、未登記建物がある不動産は売却できるのか、売却前にどのような点を確認すればよいのかを分かりやすく解説します。

2. 未登記建物とは

未登記建物とは、実際には建物が建っているのに、法務局の登記簿に建物の情報が登録されていない建物のことです。

建物を新築した場合、本来は建物の場所、構造、床面積、所有者などを法務局に登録する必要があります。

この手続きを「建物表題登記」といいます。

また、家を増築した場合も、床面積や構造が変わることがあります。
その場合、登記内容の変更が必要になることがあります。

たとえば、次のようなケースでは未登記になっている可能性があります。

・昔建てた家で、そもそも建物の登記をしていない
・相続した実家の建物が登記されていなかった
・1階部分を増築したが、その部分の登記をしていない
・車庫、倉庫、離れなどが登記されていない
・固定資産税は払っているが、登記簿には建物が載っていない

ここで注意したいのは、
「固定資産税を払っている＝登記されている」
とは限らない点です。

市区町村が固定資産税を課税していても、法務局の登記簿に登録されていない建物は、未登記建物にあたる場合があります。

3. 未登記でも売却できる？

結論からいうと、未登記建物がある不動産でも売却できる可能性はあります。

ただし、通常の不動産と比べると、売却がスムーズに進みにくい場合があります。

理由は、買主様から見たときに不安材料が増えるためです。

建物が登記されていないと、買主様が購入後に所有権をきちんと登記できない可能性があります。

また、金融機関によっては、住宅ローンの審査に影響が出る場合もあります。

買主様としては、

・この建物は本当に売主のものなのか
・購入後に自分名義にできるのか
・住宅ローンは使えるのか
・後からトラブルにならないか

といった不安を感じやすくなります。

そのため、未登記のまま売却しようとすると、買主様が限られたり、価格交渉を受けやすくなったりすることがあります。

4. 増築未登記に注意

特に注意したいのが、増築部分の未登記です。

建物自体は登記されていても、
後から増築した部分だけ登記されていないケースがあります。

たとえば、登記簿上は延床面積80㎡となっているのに、実際には増築して100㎡以上あるような場合です。

このように、登記簿の内容と実際の建物が違うと、売却時に確認が必要になります。

さらに、増築部分が建ぺい率や容積率などの制限を超えている場合、建築基準法上の問題が出る可能性もあります。

単に「登記していないだけ」で済む場合もあれば、「建物の内容そのものに確認が必要な場合」もあります。

そのため、自己判断で進めず、専門家に確認することが大切です。

5. 売却前の確認

未登記建物があるかもしれない場合は、まず次の点を確認しましょう。

・登記事項証明書
・固定資産税の課税明細書
・建物の現況
・過去の増築の有無
・建築確認書類の有無
・車庫、倉庫、離れの有無

まずは、法務局で建物の登記事項証明書を取得し、建物が登記されているか確認します。

土地の登記はあるのに、建物の登記が見当たらない場合は、建物が未登記になっている可能性があります。

また、固定資産税の課税明細書も確認しましょう。

建物の記載があるのに家屋番号が空欄になっている場合や、「未登記家屋」といった記載がある場合は、未登記の可能性があります。

さらに、昔の間取り図、建築確認書類、固定資産税の明細、現在の建物を見比べて、増築部分がないか確認することも大切です。

6. 専門家への相談

未登記かどうか、増築部分を登記できるかどうかは、専門的な確認が必要です。

建物の表題登記や増築部分の変更登記は、土地家屋調査士が関わる分野です。

また、相続や所有権の整理が必要な場合は、司法書士への相談が必要になることもあります。

未登記建物は、物件ごとに状況が異なります。

必要書類が残っているか、建物の内容に問題がないか、相続登記が済んでいるかなどによって、進め方が変わるためです。

売却前に専門家へ確認しておくことで、後からのトラブルを防ぎやすくなります。

7. 売却方法

未登記建物がある場合の売却方法は、主に次のようなものがあります。

・登記してから売却する
・未登記であることを説明して売却する
・不動産買取会社に相談する

一番分かりやすい方法は、売却前に必要な登記を行い、建物の内容を整理してから売却する方法です。

登記が完了すれば、買主様にとっても安心材料になります。

また、住宅ローンを利用する買主様にも検討してもらいやすくなる可能性があります。

ただし、登記には費用や時間がかかります。

必要書類が残っていない場合や、増築部分に建築上の問題がある場合は、すぐに登記できないこともあります。

状況によっては、未登記であることを買主様に説明したうえで、
売却する方法もあります。

ただし、この場合は買主様がリスクを理解したうえで
購入する必要があります。

住宅ローンが使いにくくなる場合もあるため、現金購入を検討できる買主様や、不動産業者が主な購入先になることもあります。

8. ブルーダーへ相談

次のような場合は、不動産買取会社に相談する方法もあります。

・登記の手続きに時間をかけたくない
・相続した実家で書類がほとんど残っていない
・増築部分があり、一般の買主様への説明が不安
・荷物が残っている状態で相談したい
・できるだけ早く売却したい

株式会社Bruderでは、一般的な売却が難しい不動産や、相続した不動産、古い建物がある土地、権利関係の確認が必要な物件についてもご相談を承っております。

「登記されているか分からない」
「増築した部分があるかもしれない」
「このまま売れるのか不安」

このような場合でも、まずは現在の状況を確認するところからお手伝いいたします。

未登記建物がある不動産は、売却できないわけではありません。

ただし、通常の不動産と比べると、確認すべきことが多くなります。

早めに状況を整理することで、売却方法の選択肢も広がります。

不動産の売却でお困りの方は、ぜひ一度Bruderへご相談ください。