区分所有法改正でマンションはどう変わる？|最新情報｜川崎市・横浜市で不動産買取ならBruder（ブルーダー）

こんにちは、Bruder（ブルーダー）です。

最近、
「古いマンションは将来どうなるの？」
「建て替えできるマンションと、できないマンションの違いは？」
といったご相談が増えています。

その背景にあるのが、2026年4月1日から施行される区分所有法の改正です。
今回は、この法改正で何が変わるのか、マンションを持っている方や購入を考えている方にどんな影響があるのかを、わかりやすくご説明します。

【なぜ今、区分所有法が改正されるの？】
今回の法改正の大きな理由は、古いマンションがどんどん増えているからです。

国土交通省によると、築40年を超えるマンションは2023年末時点で約137万戸あります。
これが今後さらに増えていく見込みです。

一方で、建て替えが行われたマンションは、2025年3月31日時点で累計323件、約2.6万戸にとどまっています。
つまり、古いマンションは増えているのに、建て替えはあまり進んでいないというのが現状です。

その背景には、
・建て替えに多くの賛成が必要だったこと
・所有者の高齢化で話し合いが進みにくいこと
・連絡が取れない所有者がいること
・管理組合の運営が難しくなっていること
といった問題があります。

【今回の法改正で何が変わるの？】
今回の改正では、老朽化したマンションの管理や再生を進めやすくするための見直しが行われます。

特に注目されているのが、建て替え決議の要件が一部緩和されることです。
これまでは、建て替えには原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が必要でした。

改正後は、耐震性不足や火災安全性不足など、一定の老朽化認定を受けたマンションについては、4分の3以上の賛成で建て替え決議が可能になります。

また、建て替えだけでなく、共用部分の変更や再生に関する決議も進めやすくなる方向です。
これまでのように「必要なのに決められない」という状態を減らすことが、今回の改正の大きな目的です。

【建て替えが進みやすいマンションとは？】
ここで大切なのは、法改正があっても、すべてのマンションで建て替えが進むわけではないという点です。

建て替えには、解体費、設計費、建築費など多くの費用がかかります。
そのため、建て替えが進みやすいのは、次のようなマンションです。

・都心部にある
・駅に近い
・建て替え後も需要が見込める
・建て替えによって住戸数を増やせる可能性がある
・事業として採算が合いやすい

立地が良いマンションは、建て替え後に増えた住戸を販売することで、建て替え費用をまかなえる可能性があります。
そのため、都心や駅近のマンションは、今後さらに注目されやすいと考えられます。

【反対に厳しくなるマンションとは？】
一方で、建て替えや再生が難しいマンションもあります。

たとえば、
・郊外で需要が弱い
・修繕積立金が不足している
・管理組合がうまく機能していない
・大規模修繕が長年行われていない
・建て替えても採算が合いにくい
といったマンションです。

こうしたマンションは、
「修繕も難しい」
「建て替えも難しい」
「売却もしにくい」
という状況になる可能性があります。

これからは、単に築年数だけではなく、
「今後再生しやすいマンションかどうか」
によって、マンションごとの差がより大きくなっていくと考えられます。

【築古マンションを持っている人・買いたい人が見るべきポイント】
最近は、
「古いマンションでも、将来建て替えになれば価値が上がるのでは？」
と考える方もいます。

ただ、建て替えが本当に進むかどうかは外から見えにくく、いつ進むかもわかりません。
そのため、期待だけで判断しないことが大切です。

確認したいポイントは、
・管理組合が機能しているか
・修繕積立金は足りているか
・長期修繕計画はあるか
・耐震性に問題はないか
・立地に需要があるか
・将来の再生余地があるか
といった点です。

築古マンションの売却を考える場合も、
「今の市場でどのくらい評価されるか」
「仲介が向いているのか、買取が向いているのか」
を早めに整理しておくことが大切です。

【Bruderに相談するメリット】
Bruderでは、不動産の買取をメインにご相談を承っております。

そのため、
・築古マンション
・管理に課題がある物件
・権利関係が複雑な不動産
・売却方法に悩んでいるケース
など、難しい不動産のご相談にも対応しています。

また、物件の内容によっては、仲介で売却したほうが良いケースもあります。
その場合は、買取だけでなく、仲介も含めてお客様に合った方法をご提案いたします。

今回の区分所有法の改正によって、老朽化したマンションの建て替えや再生は、これまでより進めやすくなります。
ただし、すべてのマンションが同じように有利になるわけではありません。

今後は、
・立地
・管理状況
・修繕状況
・再生のしやすさ
によって、マンションごとの違いがよりはっきりしていくと考えられます。

株式会社Bruderは、難しい不動産の売買にも対応しながら、お客様の状況に合わせて、買取と仲介の両面からご提案しています。

下記電話番号またはメールフォームから、お気軽にお問合せください！