貸している家の売却ポイント
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2026.02.26
こんにちは、Bruder（ブルーダー）です。
「相続した家を貸しているけど、この先どうしよう…」
「転勤で戻れず賃貸に出したまま。売るのは無理？」
「入居者がいると、売却できないと聞いたことがある」
こうしたご相談はとても多いです。
結論から言うと、賃貸中の不動産でも売却は可能です。
ただし、賃貸中の物件は売り方 を間違えると、売れるまで長引いたり、値下げが大きくなったりしやすいのも事実です。
ここでは、賃貸中のまま売る方法や空室にして売る方法などを、分かりやすく整理します。
1）賃貸中でも売却できる理由
賃貸中に物件を売った場合、多くのケースでは、買主に「貸主としての立場」が引き継がれます。
つまり、入居者がいるからといって、必ずしも「売れない」「退去させないと売れない」とは限りません。
ただし、物件の状況や契約内容によって、売り方の向き不向きが大きく変わります。
そこで次の「3つの売却方法」から考えるのがスムーズです。
2）賃貸中の家、マンションを売る方法は大きく3つ
（A）賃貸中のまま売る（オーナーチェンジ）
入居者はそのまま、投資用として第三者に売却する方法です。
メリット
・退去交渉が不要なケースが多く、早く進みやすい
・室内を空にする必要がなく、売主の手間が少ない
デメリット
・買主が主に投資家になるため、価格は「家賃収入（利回り）」で見られやすい
・居住用（自分で住む人向け）の相場より高値になりにくいことがある
「手間をかけずに売りたい」「退去交渉は避けたい」方に向きます。
（B）入居者に退去してもらい、空室で売る
空室にできると、買主が「住みたい人」まで広がるため、価格が伸びる可能性があります。
メリット
・買主が増える（実需も対象）ため、高く売れる可能性が上がる
・内見しやすく、売却活動が進めやすい
デメリット
・退去のタイミングが読めず、売却時期がズレることがある
・場合によっては立退料や引越し費用など、まとまった出費が出ることもある
・交渉の進め方を誤るとトラブルになりやすい
「できるだけ高く売りたい」「時間に余裕がある」方に向きます。
（C）いまの入居者に買ってもらう
条件が合えば、最短ルートでまとまることがあります。
メリット
・買主探しの期間が短くなることがある
・入居者は住んでいるため、物件への理解が早い
デメリット
・修繕や設備不具合を理由に、値引き交渉が強くなることもある
・住宅ローン審査など、買主側の事情で時間がかかる場合もある
「入居者との関係が良く、購入の可能性がある」場合に検討価値があります。
3）売却前に必ず確認したいポイント
賃貸中の売却は、ここを押さえるだけでも失敗が減ります。
・賃貸借契約の種類：普通借家か、定期借家か
定期借家は「期間満了」の扱いが重要で、出口戦略が変わります。
・家賃や共益費：滞納の有無、増減の履歴
滞納があると、買主の評価が下がりやすいです。
・敷金：金額と引継ぎの考え方
売却時に誰がどこまで負担するか、整理が必要です。
・管理状況：管理会社、修繕履歴、設備不具合
「どこが直っていて、どこが未修繕か」が価格に影響します。
・売却の優先順位：価格重視か、早期売却か、手間を減らしたいか
最初にゴールを決めると、売り方がブレません。
4）株式会社Bruder（ブルーダー）なら
賃貸中の不動産は、状況により「調整が多い＝売却が長期化しやすい」分野です。
ブルーダーは不動産の買取をメインとしているため、
・賃貸中のまま現況での売却
・室内を見せづらい、荷物が残っている
・相続、共有名義、借地・底地、再建築不可、接道や道路の問題などの「難しい不動産」
こうした案件でも、専門家（司法書士・弁護士など）と連携しながら、できるだけスムーズかつ喜んでいただける数字を出せるよう、売却まで進める提案が可能です。
一方で、「時間をかけてでも高く売りたい」場合は、仲介での売却も可能です。
買取と仲介、どちらが良いかは、物件の状態・賃貸契約・希望時期によって最適解が変わります。
「いくらで売れそう？」「退去が必要？」「買取ならどれくらい？」
まずはこの段階のご相談でも大丈夫です。分かりやすく整理してご提案します。
下記電話番号またはメールフォームから、お気軽にお問合せください！
監修者情報
中谷 雄大 株式会社Bruder／代表取締役社長
代表取締役社長。川崎市・横浜市周辺を中心に、不動産売却・買取、賃貸管理など、不動産に関するお悩みに寄り添うサービスを提供し、お客様のスムーズな不動産売却・買取をサポートしている。
・保有資格 宅地建物取引士