空室が多い築古アパートの売却方法
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2026.02.21
こんにちは、Bruder（ブルーダー）です。
「空室が増えてきた」「修繕が重い」「管理が大変」
築古アパートは、頑張って貸し続けるよりも、「売る」ことで負担が軽くなるケースが少なくありません。
ただし、売り方を間違えると、
・必要以上に値下げされる
・買い手が見つかるまで時間がかかる
といった結果につながることがあります。
そこで今回は、空室が多い築古アパートを売るときの代表的な選択肢と、失敗しないために事前に準備しておきたいポイントを、分かりやすくまとめます。
■なぜ空室が多いと売りにくいの？
買う側（投資家・業者）が気にするのは、主に次の3つです。
・家賃が安定して入るのか（空室が多いと不安）
・古い建物なので修理費がかさむのでは（屋根、外壁、給排水など）
・入居者対応や敷金精算で揉めないか（引き継ぎの不安）
この「不安」が大きいほど、買い手は慎重になり、価格交渉も強くなりやすい傾向があります。
逆に言えば、不安を減らす準備ができるほど、売却は進みやすく、値下げもされにくくなります。
■売却方法は大きく3つです
ここから、代表的な売り方を3つご紹介します。
どれが良いかは、「時間」「お金」「手間」をどこまでかけられるかで決まります。
1）いまの状態のまま売る（現況売却）
□向いている人
・早く売りたい
・これ以上お金をかけたくない
・修繕や入居募集に時間を使えない
◇ポイント
空室がある状態でも購入してくれる買い手はいます。
ただし買う人は慎重なので、「資料がどれだけ揃っているか」が非常に重要です。
最低限そろえると良いもの
・部屋ごとの家賃表（入居中／空室、家賃、共益費、入居開始日など）
・賃貸借契約書（入居している部屋）
・修繕履歴（いつ何を直したか、分かる範囲で）
・管理会社との契約内容（管理委託している場合）
・設備の情報（給湯器、エアコン、消防設備など）
資料が整うほど「買う側の安心」が増え、価格交渉で不利になりにくくなります。
2）入居が増えるように整えてから売る
□向いている人
・多少時間がかかっても、少しでも高く売れる可能性を上げたい
・空室対策をやってみたい
◇対策例
・募集条件を見直す（家賃、礼金、フリーレントなど）
・写真や募集図面を作り直す（見せ方で反響が変わります）
・小さな設備追加（モニターフォン、温水洗浄便座、照明など）
・共用部を整える（清掃、ポスト周り、階段の印象など）
※注意
外壁塗装や配管更新などの大きな工事は費用が重くなりやすいです。
「直した分だけ売値が上がるか」を、事前に見積もりとシミュレーションで確認してから進めるのが安全です。
3）建物ではなく土地として売る
□向いている人
・修理が多すぎて、賃貸として立て直すのが大変
・空室が多く、収益改善に時間がかかりそう
・建物より土地としての需要が見込める
この場合は次を比べて判断します。
・解体して更地で売る
・解体せず「古家付き土地」で売る
解体費と売れる金額の差を見て、どちらが有利かを決めます。
■売却前に必ず確認したい5つ
1）いまの家賃と空室状況
2）空室が埋まらない理由
3）過去に直した場所と、今後直す必要がある場所
4）管理の方法（自主管理か、管理会社か）
5）敷金精算や原状回復の考え方
敷金や原状回復の考え方は、国土交通省のガイドラインが参考にされることが多いので、「どういう考え方で運用しているか」を整理しておくと、買う側の安心材料になります。
■株式会社Bruder（ブルーダー）なら、買取を中心に売買のご提案をいたします
空室が多い築古アパートは、
・修繕が必要
・資料がそろっていない
・相続や共有で話が進みにくい
・入居者対応が大変
など、難しい条件が重なりやすい不動産です。
株式会社Bruder（ブルーダー）は、不動産の買取をメインとしているため、現状のままでもスピード感をもって検討し、必要な段取りまで一緒に進められるのが強みです。
また、条件が整っていて高く売れる可能性が高い場合は、仲介での売却も可能です。
買取と仲介を比べて、どちらが良いかを分かりやすくご提案します。
下記電話番号またはメールフォームから、お気軽にお問合せください！
監修者情報
中谷 雄大 株式会社Bruder／代表取締役社長
代表取締役社長。川崎市・横浜市周辺を中心に、不動産売却・買取、賃貸管理など、不動産に関するお悩みに寄り添うサービスを提供し、お客様のスムーズな不動産売却・買取をサポートしている。
・保有資格 宅地建物取引士