底地の物納とは？
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2026.02.10
こんにちは、株式会社Bruder（ブルーダー）です。
相続が発生したあと、「底地（そこち）を相続したけれど、相続税を払う現金が足りない…」というご相談は少なくありません。
底地は土地そのものを持っていても、借地人さんが利用しているケースが多く、すぐに自由に使える資産ではないため、現金化に時間がかかることもあります。
そこで候補にあがるのが「物納（ぶつのう）」です。
物納とは、相続税を現金ではなく、相続した財産（不動産など）で納める方法です。
ただし、物納は「現金がないから不動産で払う」という単純な話ではなく、条件と手続きがしっかり決まっています。
今回は、底地の物納を考えるときに押さえたいポイントを、なるべく分かりやすく整理します。
1）物納はいきなり選べないのが基本
相続税の納付は、原則として現金で納めます。
それが難しい場合、次に検討するのが「延納（分割払い）」です。
そして、延納によっても金銭で納めるのが困難だと認められる場合に、はじめて「物納」を申請する流れになります。
つまり、一般的な順番は
現金納付（原則）→ 延納 → 物納
です。
物納は、選択肢としてはあるものの、実務的には“最終手段寄り”と考えるのが安全です。
2）底地を物納するうえで大事な視点
物納で特に大事なのは、国（税務署側）が「その財産を受け取って管理・処分できるか」という観点です。
底地は、借地人さんが土地を利用していることが多く、一般の更地よりも権利関係が複雑になりやすい特徴があります。
物納では、不動産が次のような状態だと、審査で不利になったり、そもそも物納に適さない（管理処分不適格財産）と判断される可能性があります。
・抵当権など担保が付いている
・境界が明らかでない（境界未確定）
・権利の帰属に争いがある、紛争の可能性が高い
・共有で意思決定が難しい形になっている
・通行権など、通常使用に争いが見込まれる
・借地人さんの状況が不明確で、整理できない など
底地そのものが直ちに「物納できない」という意味ではありませんが、一般の土地よりも整っていることが求められやすい、と理解しておくと判断を誤りにくくなります。
3）物納は「書類」と「時間」が想像以上に重いことがある
物納は、期限内の申請、理由書の作成、物納財産の資料整備など、提出物が多くなりがちです。
不備があると差し戻しや却下になり、再申請が必要になることもあります。
相続税には申告・納付の期限があるため、「物納を進めている間に期限が迫る」リスクも現実に起こり得ます。
このため、物納を少しでも考えた段階で、税理士など専門家に確認が必要です。
（延納の可否、金銭納付困難の整理、必要書類、スケジュール感は案件で大きく変わります）
4）実務では「売却して現金化」が現実的なことも多い
底地の物納を検討している方の多くは、根本原因が「納税資金（現金）の不足」です。
その場合、物納にこだわらず、「底地を売却して現金化し、納税に充てる」という方法が現実的になることがよくあります。
売却方法は大きく2つです。
（A）仲介で売却
・高く売れる可能性がある
・一般の方の買手はかなり少数です（納期限との相性に注意）
（B）買取で売却
・スピード重視で現金化しやすい
・権利関係や条件を整理しながら進めやすい（期限があるときに有効）
相続税は「いつ現金になるか」がとても重要です。
納期限が近い、家族間の合意が難しい、権利関係の説明が必要、という状況では、買取のほうが前に進みやすいケースもあります。
5）株式会社Bruder（ブルーダー）ができること
ブルーダーは、不動産の買取をメインとしている不動産会社です。
また状況によっては、仲介での売却も可能です。
底地は、
・借地人さんとの関係整理
・条件調整や交渉
・権利関係の説明
など、一般的な不動産よりもひと手間が増えやすい分野です。
株式会社Bruderは、難しい不動産の売買ができる内容を強みとして、底地の売却・現金化の進め方を一緒に整理します。
「物納を検討しているが、通るのか分からない」
「延納と物納、売却のどれが現実的か比較したい」
「まず底地の買取価格や仲介での目線を知りたい」
この段階でも大丈夫です。
下記電話番号またはメールフォームから、お気軽にお問合せください！
監修者情報
中谷 雄大 株式会社Bruder／代表取締役社長
代表取締役社長。川崎市・横浜市周辺を中心に、不動産売却・買取、賃貸管理など、不動産に関するお悩みに寄り添うサービスを提供し、お客様のスムーズな不動産売却・買取をサポートしている。
・保有資格 宅地建物取引士