セットバックとは？
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2025.12.24
こんにちは、株式会社Bruder（ブルーダー）です。
不動産の売却相談を受けていると、
「セットバックって何ですか？」
「うちの土地も関係ありますか？」
というご質問をよくいただきます。
言葉だけ聞くと難しそうですが、内容を分解すると意外とシンプルです。
今回は、セットバックについて分かりやすくご説明します。
1．セットバックとは「道路を広げるための後退ルール」
セットバックとは、道路の幅が4m未満の場合に、敷地を道路側へ後退させる決まりのことです。
日本には、昔から使われてきた細い道路が多く残っています。
こうした道路沿いで建物を建て替える場合、将来的に道路を4m確保できるよう、敷地の一部を道路として提供する必要があります。
この敷地を下げる（後退させる）ことをセットバック（道路後退）と呼びます。
2．セットバックが必要になる道路とは？
主に関係するのは、「幅員4m未満の道路」に接している土地です。
よくあるのが、
・昔からある住宅街
・私道や細い生活道路
・建築基準法ができる前からある道路
こうした道路は「2項道路」と呼ばれ、建て替え時にはセットバックが求められます。
3．セットバック部分はどうなるの？
セットバックした部分は、道路として扱われるスペースになります。
そのため、
・建物を建てられない
・塀や物置も設置できない
・実質的に使えない
という制限がかかります。
つまり、土地の面積はそのままでも、使える面積が減るという点が、売却時の大きなポイントになります。
4．売却価格や売りやすさへの影響
セットバックがある土地は、
・建てられる建物が小さくなる
・建築プランが制限される
・購入検討者が慎重になる
といった理由から、価格や売却スピードに影響が出るケースがあります。
特に仲介で売却する場合、
「思ったより話が進まない…」
ということも少なくありません。
5．仲介と買取、どちらが向いている？
【仲介売却が向いているケース】
・セットバック面積が小さい
・整形地で建築しやすい
・時間をかけて売却できる
【買取が向いているケース】
・セットバック面積が大きい
・建築条件が厳しい
・相続や住み替えで早く売りたい
・近隣との調整が必要
株式会社Bruderでは、無理に仲介だけを勧めることはありません。
物件状況に応じて、買取・仲介の両方から最適な方法をご提案します。
6．セットバックがあっても売却は可能です
「セットバックがある＝売れない」
というわけではありません。
大切なのは、
・どれくらい後退が必要か
・建築にどんな制限があるか
・どんな買主が想定されるか
を正しく整理することです。
Bruderでは、セットバックはもちろん、
・再建築制限
・狭小地、旗竿地
・相続や権利関係が複雑な不動産
など、難しい不動産の売買を得意としています。
～まとめ～
セットバックは、知らずに進めてしまうと
「思っていた条件と違った…」
というトラブルにつながりやすいポイントです。
売却を検討される際は、早めに内容を整理し、自分の不動産に合った売り方を選ぶことが重要です。
下記電話番号またはメールフォームから、お気軽にお問合せください！
監修者情報
中谷 雄大 株式会社Bruder／代表取締役社長
代表取締役社長。川崎市・横浜市周辺を中心に、不動産売却・買取、賃貸管理など、不動産に関するお悩みに寄り添うサービスを提供し、お客様のスムーズな不動産売却・買取をサポートしている。
・保有資格 宅地建物取引士