再建築不可物件でお困りの方へ
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2023.09.01
今回は再建築不可物件でお困りになられている方へ持っているのメリット・デメリットについて解説いたします。
「再建築不可」だから売れない。売却価格が安くなる。
って耳にしたことっでございませんか？
そもそも再建築不可物件って何？
再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。
建築の際には建築基準法で定められた接道義務を満たさなければなりません。接道義務とは、幅員4m以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していることです。
接道義務を満たしていないと新たに建物が建てられないため、該当する敷地は「再建築不可物件」となります。
代表的な例）
・建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない
・建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2m未満
・建物の敷地が幅員4m未満の道路や、私道とのみ接している
1950年の建築基準法改正による接道義務の新設により、それ以前に建てられた建物が、接道義務が設けられたことによって再建築不可物件になってしまったケースが非常に多く存在します。
実際に、5年ごとに更新される総務省統計局 平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果では、神奈川県に至っては約450万戸の住宅が存在しますが、そのうち5.7％約26万戸、18戸に1戸が再建築不可物件となることが分かります。
再建築不可物件を所有しているメリット・デメリットは？
再建築不可物件は新築や建て替え、増改築が一切できないので自由度が非常に低いです。そのため、一般的な物件と比較して資産価値も低いとみなされ、売りにくい・活用しづらいという側面が多々あります。しかし、再建築不可物件に良い点がないわけではありません。再建築不可だからこそのメリットもあります。
≪メリット≫
固定資産税が安い・・・土地と建物の所有者に対しては毎年固定資産税と都市計画税という税金が課せられます。これらの税額を左右するのは不動産の評価額です。再建築不可物件は評価額が低くなるため、固定資産税や都市計画税の額も安くなるのです。
近年では増税やインフレよって家計の負担は増すばかりですが、固定資産税と都市計画税が抑えられれば、それだけでも家計の負担を軽減することができます。
立地によっては賃貸の利回りが良い・・・再建築不可物件を賃貸戸建として貸し出すという手もあります。うまくやれば高い利回りが期待できます。
ただし、その物件に需要があるケースに限られるため、再建築不可物件は往々にして築年数が古いです。よほど立地が良くなければなかなか借り手が見つかりません。家賃収入が得られず修繕費ばかりがかかって赤字続きという結果になってしまう可能性もありますので注意が必要です。
販売価格が安い・・・これは物件の買い手側にとってのメリットです。再建築不可物件は一般的には資産価値が低いとみなされます。逆をいえば、他の物件よりも安く買えるということになるのです。
人気エリアに住みたい、駅や会社、学校に近い便利な場所に戸建てを買って住みたいと思っていても、そういったエリアの物件は非常に高額になりがちです。しかし、再建築不可物件であれば手が届くかもしれません。どうしても住みたいエリアが決まっていて、予算内におさまる物件が見当たらない場合、再建築不可物件に着目してみると安くていい物件が見つかる可能性もあります。
≪デメリット≫
売却が困難・・・再建築不可物件は建築許可が必要となる新築や建て替え、増改築や移転ができないため、非常に自由度が低いです。その上築年数が古いので、新築や築浅物件と比較しても見劣りしてしまいます。そのため、どうしても売却が難しくなってしまうのです。
相場価格が周辺に比べて極端に低い・・・非常に売却がしにくい再建築不可物件。仮に売れたとしても周辺の相場どおりにというわけにいかないのが実情です。再建築不可物件は周辺の物件と比較して半額～7割程度にまで価格が下落してしまうのです。場合によっては二束三文で手放したという方も少なくありません。
倒壊しても建て直せない・・・倒壊してしまったら最後、建て替えや改築は不可能です。たとえ災害などの不可抗力が原因で倒壊してしまったとしても、接道義務を満たしていない限り建築許可が下りることはありません。
前述のとおり、再建築不可物件は1950年以前に建てられたものが多いです。当時は耐震基準も今と比較するとゆるく、さらに築70年以上経過していれば建物の劣化も相当進んでいるため、地震や台風などの災害で倒壊するリスクが格段に高くなります。
一度倒壊してしまうとどうすることもできず、更地にするしかありません。また、倒壊によってご自身や周辺の住民が怪我をしたり命の危険が生じたりするリスクが高まることにも注意が必要です。
更地になった場合は固定資産税が6倍・・・建物の老朽化が進んでいるから、損傷したからといって更地にしてしまうと、固定資産税や都市計画税の額が跳ね上がってしまいます。前述のとおり再建築不可物件は税金が安いのがメリットです。それには評価額が低いという要因のほかに、特例が設けられているという背景もあります。
不動産を住宅として使っている場合、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が減額されるのです。しかし、建物を解体してしまうとこの特例が受けられなくなってしまい、最大で6倍も税金が高くなってしまいます。
一度更地にしてしまえば、再建築不可状態を解消しない限り二度と建物を建てることができません。税金が高い上に使い道がない土地を所有し続けることになってしまいます。解体はおススメはできませんが万一、考えられているのであれば、慎重に検討した上で判断しましょう。
まとめ
①再建築不可物件でも新たに購入したり、賃貸に出すことが出来ればメリットデメリットは存在する。
②再建築不可物件は築年数が古いことが大半なため、老朽化・損傷によっては倒壊の恐れがある。倒壊、更地にした場合は固定資産税の支払いが6倍に。
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